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鶴崗哭丹東笑?炒房客正在散去……

每日經濟新聞 2019-04-19 19:22:31

此前,黑龍江地級市鶴崗,因房子“白菜價”引發外界關注。同為東北三四線城市,丹東為何還能繼續上漲的“傳說”?

每經記者 朱玫潔    每經編輯 劉艷美    

丹東鴨綠江斷橋 圖片來源:攝圖網

邊陲小城遼寧丹東最為人所知的身份,是“離朝鮮最近的城市”——與朝鮮新義州市僅一江之隔。同時,它也是中國最大的邊境城市。

2018年4月,隨著半島局勢大吹“暖風”,這一頭的丹東,在經歷數年GDP增速低迷之后,樓市驟然迎來一波火爆行情。

根據國家統計局數據,2018年4月和5月,丹東房價分別以2%、5.3%的環比漲幅,位居70城首位。投資者接踵而至,兩天暴漲57%、新區每平方米每天上漲300元、有人兩億元買整棟樓......一系列消息掀起全網對丹東樓市投資的討論熱潮。

時隔一年,丹東又上“頭條”。4月16日,國家統計局公布2019年3月70城房價數據,丹東環比漲幅領跑70城,達1.9%。

圖表來源:國家統計局網站 

此前,黑龍江地級市鶴崗,因房子“白菜價”引發外界關注。同為東北三四線城市,丹東為何還能繼續上漲的“傳說”?

“來投資的有,但不熱了”

打開地圖App,你很容易發現,丹東已經形成中介聚集街區。方圓兩公里內范圍內,至少有24家中介服務公司。不過令人意外的是,當下,這些中介生意并沒有想象中那般火爆。

“聽說最近丹東樓市上漲很快,很火啊?”

“哪火啊?這是瞎漲,都沒客戶了!”

丹東一家本地中介(下稱A中介)公司銷售經理告訴城叔。A中介在丹東已有30余家連鎖店,是當地較有實力的中介品牌。

“以今年來看,按月計算的成交量要比去年5月那時候更低。” A中介銷售經理還透露,“我們做過市場調研,同行成交量有高有低,但整體比較一般”。

另外一家駐扎在丹東新區的B中介工作人員也告訴城叔:“公開數據是今年一季度房價上漲,但其實成交量整體已不如去年。”談起一年前丹東的投資熱潮,這位銷售經理直言,“今年來投資的,確實也有,但不‘熱’了。你們說的丹東投資熱潮,在我看來已經過去了”。

另外,多家中介都向城叔談到,目前丹東購房多是出于自住目的。一位在老城區工作的中介人員甚至表示,自己今年還從未接待過投資客戶。

中原地產首席分析師張大偉向城叔解釋,雖然公開統計數據顯示丹東房價上漲幅度較大,但這不能代表當下的市場情況。

“這個統計數據其實較現實情況有所滯后。”張大偉說,因為網簽在三、四線城市滯后比較嚴重,有些房子可能達成交易較長時間后才簽約。比如去年10月達成交易的房子,可能今年1月才去網簽登記,這個價格就會被記為1月的價格。

丹東房價走勢圖

張大偉認為,去年丹東炒作投資非常旺盛,但后面外部形勢波動,對丹東房市的影響并不樂觀,而其區域產業發展也不足以支撐這樣的高房價。所以熱炒之后,市場就會出現蕭條。

“相比之前,成交量已經下調,而且很多區域是‘有價無市’。”

年輕剛需客戶正在減少

此前,有不少聲音稱,朝鮮局勢預期向好,丹東有望成為下一個深圳。對此,過去一年,不少分析師、觀察者表示“并不樂觀”。常見觀點是,丹東對岸朝鮮的經濟實力,與30年前深圳旁邊的中國香港情況并不相同,深圳式成功難以復刻。

身處丹東樓市中的人,又如何看待這一潛在利好?

在丹東中介眼中,前往丹東的投資者,多少抱有“賭一把”心態:“咱們這兒房價再高也就幾千塊一平方米、幾十萬元一套。真有錢的客戶,也不計較這筆資金。”而本地也有二手房房東,將房子掛在市面上,觀望價格、待價而沽。

實際上,吸引外地人在丹東購房的,除外部因素影響外,還源于丹東自身稟賦。

丹東在全國知名度欠佳,但在東北,它是一個小有名氣的旅游城市。在東北各大城市的大街小巷,你可以不時發現一家“丹東大海鮮”。丹東因為靠海,所以丹東海鮮代表著新鮮品質。實際上,它是東北少有的靠海、有溫泉、氣候較為溫和的城市,此前也有不少東北外地人到丹東買房、療養。

來自黑龍江大慶的全阿姨去年冬天到丹東旅游后,就在當地購買了一套江景房。

“丹東環境好、空氣好,冬天氣溫最低也僅零下10度(大慶則為零下30、40度),以后我冬天就到丹東住。”全阿姨告訴城叔,她80%是考慮自住,但也不是沒考慮它的升值、保值空間,“畢竟大慶房價唰唰往下掉,我也擔心”。

不過,A中介銷售經理告訴城叔,“高房價正為丹東本地一些80、90后帶來困擾”。當下丹東購房者主要是兩類:第一是剛需換改善,第二是年輕人純剛需購房。她的工作經驗顯示,這類年輕剛需客戶正在減少。她認為,這也是當下成交量不高的原因之一。

誰為高額房價買單?

投資熱潮退去,誰為高額房價買單?

A中介銷售經理說,在丹東,一些普通年輕人購房出現困難。“以前一套房首付十幾萬就能搞定,現在首付二三十萬、三四十萬不論。”這位銷售經理算了一筆賬:

“按首付三至五成計算,現在基本要月薪5000元才能較為輕松的承擔月供,而丹東平均工資在兩、三千元左右,5000元以上薪水的工作并不多。”

丹東市統計局、人社局公開數據顯示,2017年丹東市在崗職工月平均工資為3520元;2017年丹東市社平工資為3496元 。

實際上,近年丹東經濟發展并不太樂觀。

2010年開始,在GDP增速經歷連續五年下滑后,2015年丹東進入GDP負增長。當年,全市GDP為984.9億元。過去的2018年,丹東GDP較去年增長0.4%,但其GDP總量816.7億元較2015年已下滑17%。

“以投資需求推動的跳漲,對區域來說沒有什么好處。”張大偉說,因為炒房客目的是獲利,不管最終獲利與否,都會離場。政府應該從一開始就增強監控和調控,避免房價大起大落。

既已站在房價高位,對于丹東,它需要更快提振城市經濟實力,提高居民收入。

在中國區域經濟學會副會長兼秘書長陳耀看來,丹東可把握好外部機遇以促進投資,但需要注意產業投資和地產投資結構比例。“目前丹東應該更注意拉動產業投資,相應地,抓好營商環境優化。”

同時,陳耀認為,丹東應該把視野拓寬,俄羅斯、日本、韓國等都可以是貿易合作對象。2018年,遼寧、吉林兩省提出共建“一帶一路”新通道,其中通過長春-白山-通化-丹東構建的陸海大通道是一條全新線路,這也是丹東更廣闊、更實在的新機遇。

作為極少數同時擁有邊境口岸、機場、高鐵、河港、海港、高速公路的城市,丹東發展門戶功能是有“天賦”的。

不過,最近的一個動態是,丹東港正經歷破產重整。下一步怎么做?陳耀提醒,其實整個遼寧港口應該加強一體化合作,明確各港口定位、分工,避免惡性競爭,“這一點,遼寧做得還不夠,還要突破”。

3月28日,丹東市委書記、市人大常委會主任、市委財經委員會主任葛海鷹主持召開市委財經委員會第二次會議。葛海鷹在講話時說道,要“真正把資金用在產業發展上,用在中短期可以見到回報的項目上”。

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