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北京限競房市場現狀:供地充足 網簽率不及50%

每日經濟新聞 2019-10-18 18:15:02

北京限競房市場的現狀:供應充足但冷熱不均。

每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

北京的限競房已經連續14個月出現供應大于簽約的現象,且網簽率還不及50%。

但與此同時,限競房供地依舊充足。就在3天前,據《每日經濟新聞》報道,北京一日成交三宗限競房用地。

其中,北京舊宮DX05-0102-6003、6004、6005地塊吸引了10余家房企的49輪報價,最終成交溢價率達到34%,無限接近35%上限。而另一宗通州YZ00-0703-6004、6005、6006地塊,則以底價成交。

這場土拍一定程度上折射了北京限競房市場的現狀:供應充足但冷熱不均。

供地主流

肇始于2016年的限競房,意在穩定市場價格,同時打擊投資投機性需求,限競房用地已逐漸成為北京供地市場主流。

中原地產數據顯示,截至2019年10月15日,北京已累計出讓了103宗限競房住宅用地,其中大興及亦莊高達28宗。

中指院數據顯示,2016年9·30調控以來至2019年7月,北京土地公開招拍掛市場共成交住宅用地近170宗,其中商品住宅用地158宗,規劃建筑面積超1500萬平方米;限競房用地成交近百宗、規劃建筑面積約900萬平方米,共有產權房用地50余宗、規劃建筑面積在500萬平方米以上,普通純商品住宅用地共10宗,規劃建筑面積90萬平方米。

土地供應決定了當下市場的產品類型,據中原地產統計,從2018年6月10日開始到日前,北京合計入市64個限競房項目,供應住宅達到47608套。

根據中指院,從入市項目分布來看,除東西城區及通州區外,其他區域均有部分項目開盤入市,其中大興區供應規模領銜全市各區域,占比高達24%。五環至六環間是已開盤限競房項目分布的主力區域,其新批上市面積及套數在全市的占比均近50%。

去化難題

從中原地產單月網簽數據看,最近幾個月都是高位,但與供應量相比庫存持續積壓。2018年6月10日以來,網簽數據為20903套,網簽率只有44%,平均簽約價格為48851元/平方米。限競房連續14個月出現供應大于簽約的現象。

據中指院開盤監測數據,截至2019年6月,北京已開盤限競房項目開盤當天認購率僅62%,項目整體去化不及預期。

中指院數據顯示,在限競房市場去化整體不濟的背后,內部呈現明顯分化的格局。一方面,主要源于區位上的差異,地理位置較好的項目去化率相對較高,其中豐臺區五環內及海淀、朝陽等城區五環至六環區域具備明顯的區位優勢,其項目開盤當天認購率普遍在85%以上;從同一區域不同位置來看,房山、順義等近郊區五環至六環區域項目去化率也明顯高于同區域六環外項目。

中指院常務副院長黃瑜告訴《每日經濟新聞》記者:“近一年來,北京限競房住宅項目大批量上市,去化情況出現了明顯分化。有項目因地處偏僻、配套欠佳等因素去化不佳,但也不乏項目能實現快速去化。不難發現,其或地理位置優勢突出,或價格有明顯競爭力,最重要的是,產品設計符合市場預期。總體來看,目前已上市限競房項目整體去化率在六成左右,去化不及預期,同區域項目去化不一,主要是在市場整體供應明顯改善,需求選擇空間增大的背景下,產品設計同質化問題突出所致。隨著房企積極轉變思維,產品創造力不斷增強,未來限競房對特定消費群體的吸引力也將隨之提升。”

回歸理性

在限競房集中入市、去化率不足的背景下,一些剛需客似乎更加感受到了市場變化。

在北京一家互聯網公司工作的劉啟是一名地道的剛需客,她告訴《每日經濟新聞》記者:“我發現目前能選擇的很多,可以申購共有產權房、限競房和一些二手房,總價上都能夠接受。”

由于擔心將來換工作,劉啟更偏向于選擇二手房。“因為共有產權房雖然價格低但轉手時候的限制很多;很多新建的限競房短時間還不能交房,將來轉手還會有5年限制。”

在限競房與共有產權房項目基本占據近三年90%以上商品住宅用地的份額下,限競房對整個北京樓市的影響無疑是深遠的。

“限競房在地塊出讓環節即限定了未來售價,且普遍限定‘7090’標準,在新房資源稀缺的北京,限競房在保障合理自住需求及穩定價格預期上發揮了舉足輕重的作用。2016年第四季度調控后的兩年,北京商品住宅用地集中以限競房的方式供應,保障剛需群體購房需求的同時,也穩定了購房者對價格的預期;另外,限競房5年限售也抑制了非理性需求的釋放,推動市場理性回歸。”黃瑜表示。

封面圖片來源:每經記者 王佳飛 攝

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